Welche Arten von Wert-Gutachten für Immobilien gibt es?
Der Preis einer Immobilie ist das, was der Käufer zahlt. Aber entspricht dieser Preis tatsächlich einem fairen Marktpreis? Wie wird der Preis ermittelt und welche Arten von Wert-Gutachten für Immobilien gibt es?
Zwischen dem Preis und dem Wert sind Abweichungen möglich und üblich
Wikipedia schreibt zum Kaufpreis: „Zwischen dem (subjektiven Einflüssen unterliegenden) Preis und dem Wert sind Abweichungen möglich und üblich, denn der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen. Der Kaufpreis kann deshalb vom Marktpreis, Marktwert, Sachwert oder Substanzwert abweichen.“
Der Preis einer Immobilie ist die Summe vieler Einflusskriterien und -faktoren (siehe hier und hier [Verlinkungen]). Ein Laie verliert hier schnell den Überblick, zumal es verschiedene Arten von Gutachten gibt, deren Erstellung mehr oder weniger aufwändig ist.
Marktpreiseinschätzung oder echtes Wertgutachten
Viele Käufer und Verkäufer benötigen im ersten Schritt lediglich eine grobe Preisindikation, eine Marktpreiseinschätzung.
Eine Marktpreiseinschätzung, gerne auch als „kleines Gutachten“ bezeichnet, basiert in der Regel auf Erfahrungswerten des Bewerters und der persönlichen Kenntnis der Mikrolage vor Ort. Je nach Erfahrung gehen hier auch mehr oder weniger fundierte Einschätzungen der zukünftigen Marktentwicklung ein.
Marktpreiseinschätzungen sind für den Auftraggeber in der Regel nur schwer nachvollziehbar. Die Bewertungskriterien basieren auf Erfahrung und können daher meist nicht offengelegt werden.
Demgegenüber folgt die Erstellung eines echten Wertgutachtens den gesetzlichen Bestimmungen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) niedergelegt sind. Dort ist vorgeschrieben, welche Schritte bei der Ermittlung zu gehen sind und wie ein Vergleichswertverfahren und ein Ertragswertverfahren angewandt werden muss, welche Bestandteile es hat und wie es gerechnet werden muss.
Ein „echtes“ Wertgutachten
Ein „echtes“ Wertgutachten muss vor Gericht, Banken, Behörden und Versicherungen Bestand haben. Dafür muss im Detail nachvollziehbar sein, wie der Wert errechnet wurde. Entsprechend aufwändig ist die Erstellung.
Bestandteile des Wertgutachtens sind vor allem zwei angewandte Verfahren: Das Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzt um das Sachwertverfahren) und das Ertragswertverfahren.
Beim Vergleichswertverfahren „wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.“ (Wikipedia).
Wer eine grobe Preisindikation für den Grundstückswert haben möchte, kann sich unter http://www.geoportal.hessen.de/portal/karten.html?WMC=39 den Durchschnittswert vergangener Käufe anzeigen lassen. Die Daten basieren auf echten Eigentumsübertragungen aus der Vergangenheit. Aber Achtung: Der Preis kann nicht unerheblich vom aktuellen Marktpreis abweichen. Insbesondere an weniger stark gehandelten Standorten.
Der Ertragswert – vor allem für Investoren interessant
Der Ertragswert kann für Gebäude und Grundstücke angewandt werden, die vermietet oder verpachtet sind und eine dauerhafte Einnahme versprechen. Neben dem aktuell erzielten Mietpreis gehen hier vergleichende Werte aus dem aktuellen Marktumfeld ein. Basis der Gutachten sind diverse Unterlagen des Auftraggebers und frei zugängliche Informationen, wie beispielsweise der Bodenrichtwert.
Was immer bei einem Gutachten herauskommt, am Ende gilt: Der Preis ist das, was der Käufer zahlt. Denn wie schreibt Wikipedia: „Zwischen dem (…) Preis und dem Wert sind Abweichungen möglich und üblich.“
Kostenlose Preisindikation hier bei uns
Für eine erste Preisindikation können Sie auf meiner Website eine kostenlose Einschätzung vornehmen. Geben Sie dazu einfach notwendigen Daten ein. Bitte beachten Sie, dass es sich dabei um kein Wertgutachten handelt und nicht jede Besonderheit berücksichtigt werden kann.
Für eine detaillierter Bewertung berate ich Sie gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch für Ihre Liegenschaft.
Rufen Sie mich einfach an oder schreiben mir eine E-Mail:
Telefon: 0171 / 26 50 034 | E-Mail: welcome@youreo.de
Jetzt Ihre Immobilie kostenlos bewerten
Tags: #Bodenrichtwert, #Sachwertverfahren, #Residualwertverfahren, #Grundstücksbewertung