Welche Kriterien bestimmen den Preis einer Immobilie in Frankfurt?
Eine alte Maklerweisheit besagt: Für den Preis einer Immobilie sind nur drei Kriterien maßgeblich: Erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens – als wichtigster Grund: die Lage. Doch welche Kriterien bestimmen den Preis einer Immobilie in Frankfurt wirklich?
Lage, Lage, Lage – stimmt das?
Immobilien in Problemvierteln oder an stark befahrenen Straßen erzielen geringere Preise, als Lagen in begehrten Stadtteilen, das stimmt. Aber ist es wirklich die Lage, die den Preis bestimmt?
Genau genommen gilt das Marktgesetz: „Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis und umgekehrt“ vor allem auch für Immobilien. An der stark befahrenen Straße wollen nun einmal weniger Menschen leben, als an ruhigeren Orten.
Eine Villa mit nur zwei Zimmern auf sehr großer Wohnfläche hat eine geringere Nachfrage als ein Haus mit mehreren unterschiedlich nutzbaren Zimmern. Das heißt: Je mehr Menschen nach einer bestimmten Art von Immobilie suchen, umso höher ist der Preis.
Aber auch der Zustand des Hauses oder der Wohnung ist ein wichtiges Kriterium. Ist die Substanz in Ordnung? Gibt es einen großen Investitionsrückstau? Heißt: Sind Heizung, Fenster, Wasser- und Elektroleitungen auf dem neuesten Stand? Wie ist die Ausstattung? Fußbodenheizung oder Kohleofen? Echtholzparkett oder Laminat? Teppich oder Designerfliesen? Wie gepflegt ist die Immobilie? Wurden regelmäßig Ausbesserungsarbeiten durchgeführt? Gibt es einen Garten? Ist der Garten ohne große weitere Kosten herzeigbar? Die Liste der Kriterien, die den Wert beeinflussen ist lang – die Lage ist nur einer davon.
Je weniger der zukünftige Eigentümer investieren muss, umso höher ist der Preis.
Für Eigentumswohnungen gilt Vergleichbares. 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit 80 bis 130 Quadratmetern Wohnfläche sind sehr gefragt. Aber nicht nur die Zahl der Zimmer ist für den Wert entscheidend, sondern vor allem auch der Schnitt. Sehr kleine Zimmer, Zimmer ohne Fenster, die Ausrichtung der Wohnung nach Norden, innenliegende Bäder oder gar ein altes „Frankfurter Bad“ wirken sich wertmindernd aus. Große, ruhig gelegene Wohnungen mit hellen Zimmern und Blick ins Grüne sind wertsteigernd. Zudem ist relevant, ob Abstellmöglichkeiten wie z.B. ein Keller- oder Dachbodenabteil zur Verfügung steht und ob eine Garage oder ein Stelleplatz fürs Auto im Angebot enthalten ist.
Darüber hinaus ist bei der Bewertung von Wohnungen wichtig, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist. Wurden in der Vergangenheit ausreichend Rücklagen gebildet? Oder stehen Maßnahmen an, für die es noch keine Rücklagen gibt und die in einer Sonderumlage finanziert werden müssen? Für den Käufer heißt das, dass über kurz oder lang zusätzliche Kosten auf ihn zukommen können. Wer das nicht beachtet, erlebt manchmal böse Überraschungen.
Eine noch breitere Käuferschicht
Insbesondere in Frankfurt wird die Nachfrage zusätzlich durch Kaufinteressenten gesteigert, die die Immobilie gar nicht für sich selbst kaufen, sondern vorausschauend für Kinder und Enkel. Oder der Käufer ist Investor und hat gar nicht vor, die Immobilie selbst zu nutzen.
In diesem Fall hat der Käufer ganz andere Bewertungskritierien als ein Selbstnutzer. Während für Selbstnutzer der persönliche Geschmack und der eigene Bedarf im Vordergrund stehen, schauen Investoren vor allem auf die Mietrendite und das Wertsteigerungspotenzial. Ein vermietetes Objekt ist somit für den Selbstnutzer weniger interessant als für den Investor.
Für Investoren sind Mietrendite und Wertsteigerungspotenzial entscheidend
Der Preis für Investitionsobjekte wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien hängen vor allem an der Mietrendite, der Nachhaltigkeit der Mieten und dem Wertsteigerungspotenzial.
Die Mietrendite ist das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. Gut rentierliche Objekte kommen hier auf ca. 3-5%. Manchmal sogar höher. Liegt der Wert unter 3% schauen Investoren vor allem auf das Wertsteigerungspotenzial sowie die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen.
Sind die Immobilien z.B. vor allem gewerblich vermietet und liegt die Miete bereits jetzt vergleichsweise hoch besteht ein höheres Ausfallrisiko für den Investor. Das mindert den Preis. Besitzt die Immobilie demgegenüber das Potenzial eines guten Wertzuwachses, z.B. durch relativ einfach umzusetzende Verschönerungsmaßnahmen oder leicht zu realisierende Mieterhöhungen, stützt das den anvisierten Preis.
Beste Preise für Verkäufer und den Wunschkäufer aussuchen
In der Stadtlage von Frankfurt und je nach Mikrolage ist die Käuferschicht aktuell in einer Spanne zwischen 750.000 € und ca. 1,5 Mio. € für eine selbst genutzte Immobilie recht breit. Wer also ein entsprechendes Objekt besitzt, kann wahrscheinlich nicht nur einen angemessenen Preis erzielen, sondern sich auch seinen Wunschkäufer aussuchen.
Gerade dieser Punkt ist für viele Erben sehr wichtig. Häufig handelt es sich bei dem zu verkaufenden Objekt um den Familienwohnsitz, da wo die Kinder aufgewachsen sind und die Eltern ihren Lebensabend verbracht haben. So eine Immobilie ist mit vielen Erinnerungen und schönen Momenten verbunden. Und soll daher in gute Hände gehen.
Rechtssichere Immobilienbewertung
Der Wert einer Immobilie ist die Summe aus sehr vielen einzelnen Faktoren, die entweder wertsteigernd oder wertmindernd sind. Die rechtssichere Bewertung Ihrer Immobilie gehört in zertifizierte Hände. Als ausgebildete Immobilienbewerterin mit vielen Jahren Erfahrung im Frankfurter Markt bewerte ich Ihr Objekt realistisch.
Damit erzielen Sie den Preis, mit dem alle Parteien ohne große Verhandlung zufrieden sind.
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