Welche (weiteren) Faktoren haben einen Einfluss auf den Preis einer Immobilie?
Es gibt die harten Kriterien. Dazu zählen Lage, Alter und Stand der Ausstattung (siehe Beitrag „Welche Kriterien bestimmen den Preis einer Immobilie?“) Und es gibt eine Reihe von „weicheren“ Faktoren, die den Preis einer Immobilie beeinflussen.
Die Grenze zu den harten Bewertungskriterien ist fließend. Zum Beispiel ist die verschmutzte Hauswand oder die abblätternde Farbe am Garagentor ein Hinweis, dass das Haus schon länger nicht renoviert wurde. Für den Käufer heißt das: „Es kommen zusätzliche Kosten auf mich zu.“
Der erste Eindruck zählt
Wenn der Zugang zum Haus zugestellt ist, wohlmöglich mit nicht entsorgtem Abfall, oder der Boden vor dem Haus schmutzig ist, altes Laub in vielen Ecken liegt oder im Garten viel Unrat gestapelt und auf der ehemaligen Rasenfläche nur noch Unkraut wächst, ist das ein untrüglicher Hinweis auf mangelnde Pflege.
Für den Käufer ist das ein gefundenes Fressen. Für ihn ist nun völlig klar: Die Instandsetzung wird viel aufwändiger und damit teurer, als geplant. Das muss sich das natürlich auf den Preis auswirken.
Eine Immobilie sollte deshalb vor der ersten Besichtigung hergerichtet wird. Das heißt nicht, dass umfangreich renoviert werden muss. Es geht darum, ganz offensichtliche Missstände zu beseitigen und so einen besseren Eindruck zu hinterlassen. Denn wir wollen ja einen maximalen Preis erzielen. Das Auge kauft mit.
Wie riecht es in der Immobilie?
Menschen sind biologische Wesen, die seit Jahrtausenden mit allen Sinnen wahrnehmen. Nicht nur das Aussehen eines Objekts ist daher relevant, sondern alle Faktoren, die auf unsere Sinne wirken. Der Geruch ist nicht nur der relevanteste, sondern wahrscheinlich auch der meist unterschätzte Faktor.
Ein modriger Geruch weist auf Feuchtigkeit hin, Rauch bedeutet Gefahr. Riecht es nach Staub, nach Hund oder gar nach Krankheit, Alter und Tod? Oder riecht es frisch, nach Sauberkeit und Sonne?
Das gilt auch bei Investitionsobjekten wie Mehrfamilienhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen. Der erste Eindruck entsteht im Treppenhaus. Wie riecht es dort? Eher neutral oder fremdartig? Erfahrene Investoren nehmen das wahr und wissen, wo der Schuh der Immobilie drückt – und der Kaufpreis reduziert werden kann.
Sorgen Sie also für einen angenehmen Geruch, das macht es leichter, das gewünschte Ergebnis zu erzielen. Aber bitte übertreiben Sie es nicht mit zu viel künstlichen Düften. Das führt sicherlich auch nicht zum gewünschten Ziel.
Wie sieht es mit Altlasten und Gewährleistungen aus?
Der Elektriker hat vor kurzem neuen Leistungen verlegt? Der Vorbesitzer ist erst vor wenigen Jahren in das neu erstellte Bauträgerhaus eingezogen? Oder gibt es noch Ansprüche gegen Handwerker oder Dienstleister? Diese können ggf. an den Käufer übertragen werden und stützen möglicherweise den Preis. Aber Achtung: Das kommt sehr auf den Einzelfall an und sollte genau geprüft werden.
Vielleicht sind noch Verfahren vor Gericht anhängig? Oder es gibt Streit mit Nachbarn, die irgendwann irgendetwas zugestimmt haben oder explizit nicht zugestimmt haben. Vor der ersten Besichtigung ist es wichtig, dass alle Faktoren offen und ehrlich mit dem Makler Ihres Vertrauens besprochen werden.
Ein erfahrener Makler verurteilt das nicht, sondern hilft Ihnen, alles sachlich und rational zu betrachten und entweder die Probleme zu beseitigen oder an geeigneter Stelle in die Verhandlung einfließen zu lassen. Denn nichts ist schlimmer, als eine Rückabwicklung des Verkaufs oder nachträglicher Minderungen des Kaufpreises. Das will niemand.
Nach der Scheidung kommt die Ernüchterung
Die Trennung oder Scheidung eines Paares wirkt sich enorm auf den Preis aus. Ganz häufig steigern sich die Partner so rein, dass völlig überzogene Preise gefordert werden, für die sich die Immobilie nicht verkaufen lässt. Das führt zu Enttäuschung und weiteren Schuldzuweisungen.
Oder einer der Partner richtet vorsätzlich Schaden an und mindert so den Wert. All das ist schon vorgekommen. Kann aber bei einem/er Immobilienmetiator/in durch beide Kontrahenten selbst gelöst werden
In ähnlicher Weise kann es im Erbfall zu Streitereien unter den Hinterbliebenen kommen. Streits nutzen niemandem. Sie führen dazu, dass der Verkauf sehr lange dauert, nicht der optimale Preis gefunden wird und die Erbengemeinschaft sehr lange auf ihr Geld warten muss.
Nicht nur bewerten, sondern auch schlichten
Daher ist es wichtig, den Verkaufsprozess so sachlich wie möglich durchzuführen. (Lesen Sie dazu auch den Beitrag: Erbengemeinschaft: Wie gelingt ein Gleichklang zwischen den Erben? [folgt) Als ausgebildete Immobilienbewerterin und zertifizierte Mediatorin mit Schwerpunkt Immobilien verfüge ich nicht nur über die nötige (immobilien-)fachliche Kompetenz, sondern habe zugleich Methoden zur Verfügung, die diese zerstrittenen Parteien unterstützen, auf eine gemeinsame Verkaufsstrategie festzulegen.
Mir ist es wichtig, das am Ende alle Beteiligten zufrieden sind und sagen: „Das war das Beste, was wir aus der Situation machen konnten.“
In einem kostenlosen Erstgespräch berate ich Sie gerne über das weitere Vorgehen für Ihre Immobilie.
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